21 décembre 2006
ICH LYON - Cours URBANISME ET AMENAGEMENT 06/07
Les élèves qui suivent le cours urbanisme et aménagement à l'ICH de LYON sont informés que le cours du vendredi 19 janvier 2006 sera consacré à l'examen d'études de cas à partir du PLU du Grand LYON.
L'ouverture de ce cours se fera donc à 8 h. 30 en salle informatique au sous-sol du CNAM.
04 décembre 2006
LOI ENL-VENTE IMMOBILIERE-AVANT CONTRATS
La Loi E.N.L. : les avant-contrats de vente immobilière :
Promesses de vente (unilatérales ou synallagmatiques) et contrats de réservation
Après l’examen des incidences de la loi ENL sur le statut de l copropriété des immeubles bâtis (voir le présent blog, catégorie « copropriété »), nous abordons un deuxième volet de cette loi concernant les avant-contrats; vente. Ls nouvelles dispositions d'information et de diagnostics et le nouveau contrat de vente d’immeubles à rénover feront l’objet d’ecommunications ultérieures dans la cagérogie : "droit immobilier général".
1.1. l’article L 271-1 du CCH :
Droit de rétractation issu de la loi S.R.U. : L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyait, conformément à la loi S.R.U. une faculté de rétractation à toute personne non professionnelle signataire d’un acte sous seing privé (synallagmatique, unilatéral, de réservation ou préliminaire, …) portant sur un immeuble à usage d’habitation et ayant pour objet:
- la construction et l’acquisition
- la souscription de parts de sociétés d’attribution en jouissance ou en propriété
- la vente d’immeubles à construire
- la location-vente
Eu égard à ce texte un acquéreur non professionnel concluant un acte sous-seing privé dont l’objet et la forme est défini ci-dessus avec un professionnel ou un non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept (7) jours.
L’acte considéré devant être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Cette disposition a fait l’objet de débats et d’un apport doctrinal du ministre compétent (R.M. JOAN Q, 5 oct. 2004, p. 7789) desquels il ressortait que la remise pouvait se concevoir dès lors qu’elle émanait d’un notaire et en tout cas pas de la part de l’agent immobilier qui a procédé à la transaction.
Ont été admis comme modes de notification admissibles l’envoi par« chronopost », la remise par un huissier (RM. supra) mais non par courrier électronique ou encore par télécopie.
Le délai de 7 jours dont dispose l’acquéreur est à calculer à partir du lendemain de la première présentation de la notification (avis nuancés d’appuyant sur l’article 642 du NCPC : notam. Le Masson, Administrer avr. 2001.39 ; Perinet-Marquet, JCP N 2001.59)
Pour de plus amples commentaires Sur le champ d’application de l’article L 271-1 régime loi SRU : Code de la construction et de l’habitation Dalloz 2006, commentaires pp. 199 à 202
Droit de réflexion : Lorsque l’un des actes précisés au paragraphe précédent était conclu en la forme authentique le candidat acquéreur disposait d’un délai de réflexion de 7 jours après notification dans les conditions fixées pour le droit de rétractation envisagé précédemment.
La loi E.N.L. a apporté quelques modifications et précisions qui sont entrées en vigueur le 17 juillet 2006 et que nous résumons ci-après :
1.2. Les modifications apportées à l’article L 271-1 par la loi ENL
Droit de rétractation et de réflexion
Le législateur a unifié le droit de rétractation en l’élargissant aux avant-contrats authentiques. Ainsi, à compter du 17 juillet 2006 le mécanisme de notification des avant-contrats et la nature du droit dont dispose le candidat acquéreur est identique que l’on soit en présence d’un avant-contrat sous seing privé ou authentique.
Ce n’est pas pour autant que le droit de réflexion a totalement disparu : il est maintenu lorsqu’une opération de la nature de celles qui ont été visées précédemment n’est pas précédée d’un avant-contrat.
Dans ce cas, dont il faut reconnaître qu’il est plutôt exceptionnel, un délai de réflexion de 7 jours est ouvert à l’acquéreur ce qui, sur le plan pratique, se traduit par une interdiction de signature de l’acte authentique avant l’écoulement de ce délai.
Notification de l’acte
Comme nous l’avons vu précédemment l’acte considéré doit être notifié à l’acquéreur de sortes que celui-ci puisse faire jouer son droit de rétractation. Nous avons vu également que la discussion était ouverte s’agissant de la remise de l’acte en dehors de la compétence unanimement reconnue au notaire.
La loi E.N.L. (Art. 96) a précisé que la notification pourra également s’effectuer sous forme de remise au bénéficiaire du droit de rétractation par un professionnel (en l’occurrence un agent immobilier) qui a reçu mandat pour prêter son concours à la vente. La mise en œuvre de cette solution est toutefois différée puisque le texte précise que les modalités de l’attestation de la remise seront fixées par décret.
Le point de départ du délai de 7 jours est le lendemain de la remise ainsi effectuée.
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03 décembre 2006
COURS ENVIRONNEMENT-ICH LYON
L'I.C.H. de Lyon proposera une unité d'enseignement "Environnement". Ce cours est destiné, certes, aux étudiants qui suivent le cursus de l'Institut mais également à ceux qui entendent acquérir les connaissances en cette matière soit en qualité d'auditeur libre soit dans le cadre de la formation continue.
Cet enseignement sera dispensé en journée à raison de 4 heures tous les quinze jours.Sa durée sera de 50 heures. La coordination et l'animation de ce cours sera assurée par Michel SANTACREU. Il est prévu qu'il soit dispensé à SAINT ETIENNE;
Le plan succinct et indicatif de ce cours est le suivant :
1ère partie : principes généraux
Chapitre 1. : Protection du patrimoine naturel, architectural et archéologique
Chapitre 2. : Protection de l'environnement : L'information en matière environnementale, la participation du public à lélaboration des règles environnementales, la prévention des milieux et des espèces à protéger/La prévention des risques environnementaux, le principe de précaution, les installations classées et les nuisances, .....
2ème partie : La traduction juridique et administrative de la sauvegarde de l'environnement et de la prise en compte des risques
Chapitre 1. La prise en compte des risques dans les documents d'urbanisme ou en cas d'absence de documetns d'urbanismes de planification/les plans de prévention des risques technologiques (PPRT), Les plans de prévention des risques naturels majeurs ou prévisibles / Les servitudes environnementales / L'appropriation des biens immobiliers en vue de contribuer à la protection de l'environnement (de gré à gré, préemption, expropriation, délaissement, ...)
Chapitre 2. Les incidences du droit de l'environnement lors des transactions immobilières et des opérations locatives : Les obligations à la charge du vendeur et du bailleur / la forme, les effets et les sanctions du défaut d'information
3ème partie : La haute qualité environnementale (HQE) : les prescriptions environnementales dans les opérations d'urbanisme, d'aménagement et de construction ; les intervenants, la démarche H.Q.E., la certification et la normalisation, ....
Renseignements à partir du 28 août 2006 auprès de l'ICH, 181, avenue Jean Jaurès 69007 LYON (Métro ligne B station "Place Jean Jaurès), Tél 04 78 61 95 62 et e-mail : catherine.ygnace@cnam.fr ou michel.santacreu@cnam.fr
A.S.L. DISSOLUTION ET/OU RETRAIT
Question posée : Les propriétaires d'une maison incluse dans un lotissement souhaitent se retirer de l'association syndicale libre créée en 1968. Ce retrait est-il possible ?
Réponse : Dans une chronique contenue dans ce blog (catégorie : urbanisme-1er juillet 2006) j'ai fait le point sur le décret du 3 mai 2006 ; cette chronique n'a pas abordé, car là n'était pas précisément son objet, la question de la dissolution et du retrait éventuel d'un ou plusieurs co-lotis.
Les associations syndicales libres peuvent être dissoutes conformémément aux clauses contenues dans les statuts. Si les statuts ne créent aucune limitation ou aucune condition particulière à la dissolution celle-ci dépend d'une décision de l'assemblée générale à laquelle il appartiendra de définir les modalités approppriées y compris en abandonnant purement et simplement les biens lui appartenant (Cass. civ. 3ème ch. 18 juin 2003).Lorsque l'objet de l'association a disparu (par exemple à la suite de la cession des biens lui appartenant à une collectivité territoriale) celle-ci peut-être dissoute mais dans le respect des dispositions éventuelles des statuts.
Aucune disposition légale et réglementaire ne permet à un membre d'une association syndicale libre de se retirer même si l'objet est éteint et tant que l'assemblée ne s'est pas prononcée conformément aux statuts.
Cette régle s'impose donc aux A.S.L. contrairement aux associations syndicales autorisées : en effet celles-ci disposent d'un régime juridique particulier qui permet :
- le retrait d'un immeuble (dont une maison individuelle) dès lors que celui-ci n'a aucun intérêt définitif à rester dans l'association. Il peut, par exemple, s'agir d'une maison individuelle qui n'est pas ou n'est plus desservie par des équipements de la compétence de l'association. Dans une telle hypothèse à la demande du co-loti concerné, de l'association ou de l'administration l'immeuble considéré pourra être retiré du périmètre de compétence de l'A.S.A..
Néanmoins ce retrait qui vaut pour l'immeuble proprement dit n'exempte pas leur propriétaire à continuer à être redevable des éventuelles quote-part des emprunts qui auraient été contractés par l'association antérieurement à l'opération de retrait.
Le retrait ou la distraction de l'immeuble n'ont pas davantage pour effet de faire disparaître les servitudes grevant ce dernier et dont l'exercice est nécessaire aux missions de l'association syndicale autorisée (Art. 30 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004).
Références : Ordonnance n° 2004-632, 1er juillet 2004 ; décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.
QUESTIONS/REPONSES : nouvelle chronique
Certains lecteur de ce blog se posent des questions qu'ils me transmettent en vue d'obtenir une réponse. Le but de ce blog n'est pas de produire des consultations mais seulement d'apporter des informations essentiellement d'une part sur l'actualité du droit public ou privé de l'immobilier et d'autre part sur les enseignements dispensés et donc en direction de mes élèves.
Ce principe ne me paraît pas exclure d'apprécier la pertinence de certains interrogations communiquées par les internautes d'où l'idée de tenir une chronique nouvelle intitulée : Questions/Réponses.
Ainsi , à l'occasion, je ferai part - dans le strict respect de la confidentialité - des questions qui me sont posées et dont les réponses me paraîtront d'un intérêt collectif. Aucune réponse individualisée ne sera faite ici ; il appartient à chacun de s'adresser aux associations et aux professionnels compétents dans la matière considérée.
02 décembre 2006
ICH MONTPELLIER COURS ENVIRONNEMENT
L'I.C.H. de Montpellier organise un cours "environnement" à partir de janvier 2007. La coordination de ce cours sera assurée par Michel SANTACREU, Directeur de l'I.C.H. de Lyon. Interviendront, outre Michel SANTACREU, Madame Anny ROUSSO et des spécialistes des questions relevant notammen des installations classées, des risques naturels prévisibles, des risques technologiques et de la haute qualité environnementale.
Le plan sommaire de ce cours qui est identique à celui proposé par l'ICH de LYON est visible sous la chronique de ce blog : ICH LYON.
La première séance, aura lieu à la Faculté de droit de Montpellier le mardi 9 janvier 2007 de 8 h. 30. à 11h.30
Pour tout renseignement s'adresser à l'ICH de Montpellier : Tél.fax : 04 67 61 54 93 - courriel : ich@univ-montp1.fr
01 décembre 2006
ICH MONTPELLIER COLLOQUE QUESTIONS ACTUALITE
Comme chaque année l'I.C.H. de MONTPELLIER organise, le dernier vendredi de janvier, un colloque portant sur les questions d'actualité concernant l'immobilier et la construction.
Ce colloque aura lieu à la Faculté de droit de Montpellier le 26 janvier 2007 (renseignements : ICH - Faculté de Droit, 39, rue de l'Université 34060 MONTPELLIER
Tél/Fax :04 67 61 54 93 courriel : ich@univ-montp1.fr
Si les organisateurs ont entendu privilégier les questions d'actualité ils ont tenu également à mettre en avant les apports et incidences de la loi E.N.L. notamment en matière de droit de la vente, du droit de la copropriété des immeubles bâtis, de l'urbanisme et de la fiscalité.
Le programme qui a été arrêté est le suivant :
Ouverture : Paul-Henri ANTONMATTEI, Doyen de la faculté de Droit de Montpellier
Séance du matin présidée par Madame Marie-Elisabeth ANDRE, Professeur à l'Université Montpellier I, Directrice de l'I.C.H. de Montpellier
Actualité de la fiscalité immobilière par Philippe NEAU-LEDUC, Professeur à l'Université Montpellier I, Directeur du D.J.C.E.
Actualité de propriété commerciale par Jacques REYNARD, Professeur à l'Université de Montpellier I, Directeur de l'Ecole du Droit de l'Entreprise, Professeur à l'I.C.H. de Montpellier
Panorama des innovations de la loi E.N.L.
Droit de la vente d'immeubles : apports de la loi E.N.L. et questions d'actualité par Michel SANTACREU, Directeur de l'ICH de LYON, Professeur aux ICH de Lyon et de Montpellier
Séance de l'après-midi présidée par Jean-François ARTZ, Maître de Conférences à l'Université de Montpellier I, Directeur du Master 2 Construction Urbanisme Aménagement, Professeur à l'ICH de Montpellier
Copropriété et administration des immeubles : incidences de la loi ENL et questions d'actualité par Pierre CAPOULADE, Conseiller honoraire à la Cour de cassation
Droit de l'urbanisme : incidences de la loi E.N.L. et questions d 'actualité par François BARLOY, Maître de Conférences à l'Université de Montpellier I, Professeur à l'I.C.H. de Montpellier, Avocat au Barreau de MONTPELLIER