Le Blog de Michel SANTACREU

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10 août 2007

CERTIFICAT D'URBANISME - PERIODE TRANSITOIRE ?

Avertissement : il s’agit ici de répondre aux questions posée par les lecteurs de ce blog. Les réponses apportées ne sauraient en aucun cas être assimilées à une consultation, une aide à la décision ou encore à l’expression d’un conseil pour la simple et principale raison : seuls les faits sont pris en compte  à l’exclusion des éléments réels du dossier existant ou éventuel. Ainsi les réponses sont « générales » et non particulières à une situation donnée !

Question posée :

La question qui est posée : quels sont les effets d’un certificat d’urbanisme délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 2005-1527 du 8 décembre 2005 et en cours de « validité » au 1er octobre 2007 (Cf L 2007-209 du 19 février 2007) : voir nos chroniques appropriées dans ce blog.

Réponse proposée :

Contrairement aux autorisations  d’urbanisme et aux permis de construire dont une période transitoire a été prévue par le décret n° 2007-817 du 11 mai 2007 (Voir notre note à ce sujet  dans ce blog catégorie « urbanisme ») le régime du certificat d’urbanisme de la demande, à l’instruction et à la délivrance entrera en vigueur le 1er octobre 2007. Il en est de même de ses effets.

La réponse à la question posée relève donc des seuls textes et ainsi il est nécessaire de se livrer à une comparaison entre le texte actuel et celui qui entrera en vigueur à partir du 1er octobre prochain.

La première comparaison qui s’impose est celle qui est relative à la durée de « validité »[1] initiale d’un certificat d’urbanisme telle qu’elle résulte de l’article L 410-1 du code de l’urbanisme (1) et la deuxième aux modalités de prorogation qui résultent respectivement des articles R 421-18 et R 421-17 (2).

1. La durée de « validité » initiale

Extrait Article L410-1

(Texte applicable jusqu’au 30/09/07 inclus)

(Loi nº 83-8 du 7 janvier 1983 art. 68 VIII Journal Officiel du 9 janvier 1983)

(Loi nº 83-663 du 22 juillet 1983 art. 105 et art. 110 Journal Officiel du 23 juillet 1983)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 30 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er avril 2001)


……………………………………………..

      Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l'article L. 421-1 est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause. Il en est de même du régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, à l'exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
   Dans le cas visé au deuxième alinéa ci-dessus, le délai visé à l'alinéa précédent peut être majoré ; il est alors fixé par le certificat d'urbanisme.

Extrait Article L410-1

(Texte applicable à  partir du 01/10/07)

(Loi nº 83-8 du 7 janvier 1983 art. 68 VIII Journal Officiel du 9 janvier 1983)

(Loi nº 83-663 du 22 juillet 1983 art. 105 et art. 110 Journal Officiel du 23 juillet 1983)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 30 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er avril 2001)

(Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 15 Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007)

 

    Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

La distinction que la lecture des deux textes révèle est en fait double :

-         dans le régime actuel (celui applicable jusqu’au 30 sept. 2007) la durée de validité ou d’opposabilité peut-être différentiée en fonction du certificat d’urbanisme qui est délivré. En effet la durée normale d’opposabilité du certificat d’urbanisme est de 12 mois mais une durée plus longue peut être prévue, dans le certificat lui-même, dès lors qu’il porte sur une opération projetée ou déterminée du b) de l’article L 410-1.

-         Dans le régime qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007 : cette durée est uniforme puisque l’article L 410-1 nouveau la fixe à 18 mois.

2. La durée de « validité » par prorogation expresse

Extrait Article R410-17

(Applicable jusqu’au 30/09/07)

(Décret nº 81-788 du 12 août 1981 art. 14 Journal Officiel du 19 août 1981)

(Décret nº 83-1262 du 30 décembre 1983 art. 13 Journal Officiel du 7 janvier 1984 date d'entrée en vigueur 1ER AVRIL 1984)

(Décret nº 2001-262 du 27 mars 2001 art. 13 Journal Officiel du 28 mars 2001)


 

Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas évolué.
……………………………………………………….

   La prorogation prend effet à la date de la décision de prorogation.

Extrait Art. R 410-18

(Applicable à partir du 1er octobre 2007)

(Décret nº 83-1262 du 30 décembre 1983 art. 12 Journal Officiel du 7 janvier 1984 date d'entrée en vigueur 1er avril 1984

(Décret nº 86-516 du 14 mars 1986 art. 8 IV Journal Officiel du 16 mars 1986 en vigueur le 1er avril 1986)

(Décret nº 2001-262 du 27 mars 2001 art. 12 Journal Officiel du 28 mars 2001)

(Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 8, art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er juillet 2007)


   Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.



Nous constatons que les deux textes (l’article R  410-17 actuellement en vigueur et l’article de substitution R 410-18 qui entrera en vigueur 1er octobre 2007) sont presque identiques.

En effet les modalités de prorogation sont identiques sur les points suivants :

-         la durée de la prorogation : une année

-        le formalisme : la prorogation nécessite une demande expresse qui doit être formulée au moins deux mois avant le terme de la durée de validité

Les seules différences repérables entre ces deux textes portent sur la limitation du droit de demander une prorogation (a) et sur la date de prise d’effet de celle-ci (b)

a. En effet la limite donnée par l’article R 410-17 est l’absence « d’évolution » des prescriptions d'urbanisme, des servitudes administratives de tous ordres et du régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain.

L’article R 410-18 ne vise plus  « l’ évolution » mais il substitue à cette notion : « le changement ».

b. le texte actuel précise que la prorogation « prend effet à la date de la décision" correspondante alors que nouvel article R 410-18 n’apporte aucune précision à ce sujet.

Ceci étant que  répondre à la question posée dont il est opportun de rappeler qu’elle porte sur les effets des certificats d’urbanisme délivrés et en cours de validité (validité initiale ou validité à la suite d’une prorogation) au 1er octobre 2007 ?

  1. La durée à prendre en compte  :

-         pour un certificat du a) de l’article L 410-1 : 12 mois

-         pour le certificat du b) de l’article L 410-1 : 12 mois ou la durée expressément mentionné.

Cette durée ne saurait être alongée du fait de l'entrée en vigueur du nouveau texte.

Il paraît, en l’état, difficilement si non concevable en tout cas risqué de considérer que le nouveau texte vaut prorogation automatique de la durée initiale de validité des certificats d’urbanisme délivrés avant le 1er octobre 2007. C'est ainsi que si un certificat d'urbanisme délivré avant le 1er octobre est assorti d'une durée de 12 mois cette durée sera maintenue

         2. Néanmoins compte tenu du parallélisme de formulation entre le nouveau et l’ancien texte la prorogation  peut être obtenue dès lors que les conditions sont réunies et notamment si la demande est formulé au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité.

A ce sujet, toutefois, deux questions restent posées :

a) le législateur a-t-il voulu créer une différence en remplaçant la notion « d’évolution » par celle de « changement ». Si l’on se base sur les interprétations sous l’égide du texte actuel on doit pouvoir considérer qu’existe une « synonymie » et qu’ainsi la prétention à l’obtention d’une prorogation pourra être admise en l’absence de changement des éléments mentionnés à la fois à l’article L 410-1 et à l’article R 410-18.

b) l’article R 410-18 ne comporte plus la mention figurant dans l’article R 410-17 qui prévoyait que la nouvelle période de validité d’un certificat d’urbanisme prorogé était décomptée à partir de la date de la décision. Ici aussi on peut s’interroger sur ce changement !

Il ne me semble pas que le principe actuel, d’ailleurs tout à fait logique, soit modifié en raison de l’absence de formulation adaptée dans le nouveau texte.

Néanmoins, en l’état, il peut être recommandé – ne serait-ce que par prudence ou précaution – de considérer, en tout cas en l’absence de précision dans l’arrêté de prorogation, que la prise d’effet du certificat prorogé sera constituée soit par la date de la décision soit, si celle-ci est postérieure à la fin de la validité du certificat dont la prorogation est sollicitée, à la date du terme de ladite validité (ce qui correspondrait, en fait, à une sorte de rétroactivité !).

Certes cet avis pourrait s’avérer excessif et inutile compte tenu du fait que le certificat d’urbanisme, nouveau régime, sera considéré obtenu tacitement dès lors que le délai d’instruction n’aura pas été respecté . Mais l’article R 410-2 ne vise cette situation que dans le cas de la délivrance du certificat d’urbanisme ce qui semble indiquer, du moins implicitement, qu’il s’agit du certificat initial.

En l’état il serait donc particulièrement osé de considérer que l’on puisse obtenir une prorogation tacitement.

Les avis sur les points soulevés par cette note sont les bien venus.

Merci.

[1] J’éprouve toujours quelque réticence à employer le terme « validité » : en effet en fait un certificat d’urbanisme est « valable » dès lors que les règles d’urbanisme n’ont pas changé. A ce terme je préfère celui « d’opposabilité » car là est la « fonction » première d’un tel document , avec encore plus de certitude, le 1er octobre 2007, date d’application du nouvel article L410-1.


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