Loi E.N.L. et COPROPRIETE
La loi E.N.L. – Première partie : Incidences sur le droit de la copropriété
La loi « Engagement National pour le Logement » ou E.N.L. du 13 juillet 2006 a modifié la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Nous proposons d’aborder les seules questions touchant à la copropriété ; les questions concernant l’urbanisme seront examinées dans une prochaine chronique (catégorie : urbanisme).
Les dispositions concernant le statut de la copropriété (Art. 90 à 95) sont d’application immédiate.
1. Les unions coopératives (ENL Art. 93)
L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 a prévu la constitution d‘unions de syndicats auxquelles peuvent adhérer un ou plusieurs syndicats de copropriétaires, des sociétés immobilières, des sociétés d’attribution et tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres (Alinéa 2 de l’article 29).
Ce dispositif n’est pas modifié par la loi ENL. Ainsi, notamment à l’occasion d’une scission de copropriété de l’article 28, les syndicats de copropriétaires, certains sociétaires et propriétaires pourront constituer ou/et adhérer à une union de syndicats dès lors que leurs immeubles respectifs sont contigus ou voisins.
La loi E.N.L. a rétabli la possibilité - ouverte par la loi du 31 décembre 1985 et supprimée par la loi la loi S.R.U. - de constituer une union "coopérative". La loi du 10 juillet 1965 prévoit donc deux catégories d’unions l’une que l’on peut, respectivement, dénommer « ordinaire » et l’autre "coopérative".
Si un parallélisme entre ces deux formes de structures peut être trouvé il ne doit pas occulter les différences qui existent entre elles.
Première différence : les personnes pouvant adhérer
Peuvent faire partie d’une union « ordinaire » un ou plusieurs syndicats de copropriétaires, des sociétés immobilières, de sociétés d’attribution et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins.
Peuvent faire partie d’une union coopérative les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres. Ce qui constitue, donc, une première différence entre les deux unions : à l’union coopérative ne peuvent pas adhérer les syndicats de copropriétaires non coopératifs mais peuvent être membres outre ces derniers, les sociétés immobilières et celles d’attribution et autres propriétaires, les syndicats gérés par un syndic non professionnel et les associations syndicales libres.
Les raisons qui ont poussé le législateur a retenir au même titre que les syndicats coopératifs et les associations syndicales libres de propriétaire les syndicats gérés par un syndic non professionnel suscitent surprise et/ou interrogation.
En effet par définition de la loi (tant celle du 10 juillet 1965, en son art. 14) que celle de 1865 modifiée (Voir notre chronique relative aux ASL dans ce blog : catégorie « urbanisme») les syndicats de copropriétaires, y compris coopératifs, et les associations syndicales libres sont des structures qui ont la personnalité civile. Le fait, pour les copropriétaires, de décider que le syndicat sera géré par à un syndic non professionnel n’est pas constitutif d’un nouveau syndicat ou d’une autre personne civile.
Ceci signifie que la situation d’une copropriété gérée par un syndic non professionnel peut être remise en cause
outre les cas de démission, de révocation ou de d’incapacité, à l’occasion des décisions cycliques de désignation.
Qu’advient-il, dès lors, de l’adhésion à une union coopérative d’un syndicat qui ne serait plus géré par un syndic non professionnel mais par un syndic professionnel ou inversement ?
Le changement de mode de gestion devrait entraîner, pour le syndicat concerné, la perte immédiate de sa qualité de membre de l’union coopérative.
Nous voyons donc que le législateur a confondu les structures, par définition pérennes, et un mode de gestion particulier. Il s’agit là d’une confusion qui ne manquera pas de générer d’inutiles difficultés car, à l’évidence, la modification du nombre de membres dans une structure associative du type des unions ne sera pas sans conséquences sur la gestion des services qui seront créés.
Enfin nous émettrons un doute sur l’efficacité de superpositions de structures dont les objets sont si non identiques en tout cas semblables. Nous faisons allusion à la possibilité d’adhésion à une union coopérative une association syndicale de propriétaires ASL).
Deuxième différence : les compétences dans l'espace
Comme nous l’avons précédemment écrit les unions ordinaires voient, en vertu de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, leur compétence limitée aux propriétés ou copropriétés contiguës ou voisines.
Cette notion de contiguïté ou de voisinage est assez facile à sérier : en fait il s’agit de permettre la gestion d’ensembles immobiliers qui, organisés en syndicat unique ou en syndicat principal et en syndicats secondaires, sont difficiles à gérer.
La loi E.N.L. ne retient pas cette notion puisque l’union coopérative ne voit pas sa compétence limitée géographiquement. Ce qui peut a priori étonner et même peut-être inquiéter.
Néanmoins il sera remarqué que l’objet des unions ordinaires dans la formulation de l’article 29 paraît plus large que celui des unions coopératives. En effet l’article 29 précise, en son 1er alinéa, que l’union a pour objet « d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun ». Alors que l’article 93 de la loi E.N.L. limite l’objet des unions coopératives à la gestion de services.
Les « services » ne sont pas définis par le texte mais on peut espérer que ceux qui prendront l’initiative de la création d’unions coopératives réunissant des propriétaires ou des syndicats non contigus ni voisins auront la sagesse de limiter l’objet de la structure à des services dont l’efficacité de relève pas du voisinage ou de la proximité.
2. L’adaptation du règlement de copropriété (ENL Art. 94)
La loi S.R.U. du 13 décembre 2000 a ajouté un article 49 à la loi du 10 juillet 1965 au titre duquel l’assemblée générale des copropriétaires devait, à la majorité de l’article 24, adapter le règlement de copropriété de sorte qu’il soit en harmonie avec les dispositions législatives et réglementaires entrées en vigueur depuis son établissement.
Pour cette mise en harmonie, dont on relèvera qu’elle n’est pas visée à l’article 43 qui liste des dispositions impératives, l’assemblée générale devait se prononcer, à la majorité de l’article 24, dans les cinq ans de l’adoption de la loi soit au plus tard le 13 décembre 2005.
La loi E.N.L. a prolongé ce délai de 3 ans et ainsi la mise en harmonie devra intervenir au plus tard le 13 décembre 2008.
Sur les modalités d’application de l’article 49, voir : Recommandation n° 23 de la Commission Relative à la Copropriété.
3. Les résidences-services (ENL Art. 95)
L’article 95-II de la loi ENL a ajouté à la loi de 1965 un chapitre IV bis composé des articles 41-1 à 41-5 qui sont visés à l’article 43 qui répute non écrites toutes clauses contraires.
Cette nouvelle disposition législative donne la possibilité d’étendre l’objet du syndicat des copropriétaires en vue de fournir aux occupants de l’immeuble des services spécifiques dont la restauration, la surveillance l’aide ou les loisirs à l’exclusion de ceux relatifs aux soins aides d’accompagnement liés à la personne (ces services ne pouvant être fournis que par des personnes relevant de l’article L 312-1 du code de l’action sociale et des familles).
Elle semble également donner la possibilité de créer un syndicat spécifique puisque l’article 41-2 site expressément « un syndicat des copropriétaires de « résidences de services » (Dans ce sens ANIL : www.anil.org : question réponse ).
On peut toutefois rester réservés sur l’application de ces textes, au moins, pour les raisons suivantes :
Cette faculté d'élargissement de l'objet d'un syndicat (dont on vérifiera l'effective possibilité en conciliant le respect de l'article 14 de la loi de 1965 et la notion de destination de l'immeuble) et de création d'un syndicat de copropriétaires spécifique devra faire l'objet d'une extrême prudence lors de la rédaction des clauses devant figurer dans le règlement de copropriété. Nous aurons l'occasion de revenir sur ce sujet dans une prochaine chronique.
4. Les nouvelles règles comptables (E.N.L. Art. 94 et 92)
La loi ENL repousse les règles comptables à respecter par les syndicats des copropriétaires en application de l’article 14-3 au 1er janvier 2007.
Le début d’application de cette obligation avait été initialement fixé au 1er janvier 2004, puis au 1er janvier 2005.
En outre la loi ENL exempte de la tenue d’une comptabilité en partie double par les syndicats :
- comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
- et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €uros
En cas d’exemption de tenue d’une telle compatibilité les engagements sont constatés en fin d’exercice.
5. Les travaux d’amélioration (ENL Art. 91)
La loi ENL permet désormais de décider à la majorité de l’article 25 les « travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes au personnes et aux biens » (Nouvel article 25 n de la loi de 1965).
Le texte ne donne aucune précision sur les travaux qui peuvent entrer dans cette définition générale. Ce manque de précision pourra entraîner quelques difficultés d’application dès lors qu’il serait envisagé l’installation de systèmes plus ou moins sophistiqués, onéreux et dont l’utilisation serait susceptible de créer quelques inquiétudes et de générer des frais importants pour les copropriétés (par exemple : les installations de vidéo-surveillance).
En tout cas il semble parfaitement établi qu’il sera possible d’user de la majorité de l’article 25 pour décider d’installer un dispositif de fermeture des portes d’accès à l’immeuble.
Dans ce cas la décision d’installation d ‘un tel dispositif l’assemblée générale détermine les périodes de fermeture totale de l’immeuble en veillant à la compatibilité de ces périodes avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
Cette disposition pose deux questions :
- faut-il prendre deux décisions distinctes : l’une pour la réalisation des travaux et l’autre pour la détermination des périodes de fermeture ? La rédaction figurant dans l’article 91 conduit à penser que deux décisions seront nécessaires. L’adverbe « aussi » conduit, en effet, à émettre cet avis.
- la compatibilité à laquelle est tenue de veiller l’assemblée générale concerne « l’exercice des activités autorisées par le règlement de copropriété ». Or chacun sait que, sauf dans des cas particuliers et marginaux, les règlements de copropriété n’apportent aucune précision sur la nature de l’activité exercée mais ils définissent la destination des parties privatives. C’est ainsi qu’un lot pourra être, par exemple, désigné - dans le règlement de copropriété - comme bureau mais sans préciser le métier ou l’activité qui pourra y être exercée. On voit dès lors surgir une difficulté car les modalités d’utilisation d’un bureau pourront être différentes en fonction de l’activité qui sera réalisée. La question est évidemment la même en cas de local commercial.
Si le but recherché est d’obtenir une certaine stabilité la référence au règlement de copropriété est adaptée. Mais alors il aurait fallu indiquer dans le texte législatif que la compatibilité devait être appréciée en fonction de la destination des lots telle prévue dans le règlement de copropriété.
Si le but recherché est de concilier la nécessité de répondre à un sentiment d’insécurité en permettant la fermeture des accès à l’immeuble et l’adaptation des modalités aux besoins adaptés aux activités exercées le texte n’est pas correctement rédigé.
6. Les charges
La loi ENL a créé un article 10-1 ce qui se traduit par la possibilité au syndic d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessairement exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée.
Il en est de même des droits et des émoluments des actes extra-jurdiciaires.
L’article 10-1 permet également d’imputer au seul copropriétaire concerné (en l’occurrence il ne peut s’agir que du vendeur) des honoraires du syndic afférent aux prestations consistant à dresser un état daté à l’occasion des mutations à titre onéreux.
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