01 mars 2007
ASSOCIATIONS SYNDICALES-REPARTITION DES CHARGES
QUESTION POSEE :
Une association syndicale libre (ASL) a été constituée antérieurement à 1978 en vue de la gestion des parties collectives d'un lotissement.
Le critère de répartition des charges résultant du cahier des charges et des statuts de l'ASL est la longueur des façades.
Cette répartition paraît injuste à un co-loti qui s'interroge sur les modalités de modification du critère retenu initialement.
REPONSE :
Contrairement à ce qui est prévu en matière de copropriété de la loi de 1965 aucun critère de répartition des charges ne s'impose aux associations syndicales de propriétaires y compris lorsqu'il s'agit de charges entrant dans le cadre d'un lotissement. Les textes récents n'ont apporté aucune modification à ce principe.
Il convient de relever, en l'espèce, que le critère de répartition qui a été retenu ne présente aucune apparence d'illégalité. La solution consistant à retenir comme critère de base la longueur des surfaces n'est pas rare mais elle peut s'avérer, en fait, inadaptée et même injuste dans certains cas.
A l'évidence les statuts d'une A.S.L. ne revêtent pas de caractère réglementaire et ainsi on ne saurait évoquer, à leur égard ou à l'égard du cahier des charges qui vise les modalités de répartition des charges, les possibilités ouvertes par l'article L 315-3 du code de l'urbanisme.
La modification des charges dépend des dispositions contenues dans les statuts. On doit admettre, sur le plan des principes que les charges peuvent être modifiées selon les modalités (quorum, majorités, ....) prévues dans les statuts de l'association. Il peut s'agir de modalités spécifiques à la modification des charges ou, à défaut, des modalités générales régissant les assemblées générales sans distinction par rapport à l'objet de la décision projetée.
Néanmoins un vote même conforme aux critères de quorum et de majorités stutaires ne peut valoir modification des charges à défaut, en outre, de l'accord exprès de tout coloti qui verrait une augmentation de ses engagements (en d'autres termes une augmentation de sa participation aux charges par rapport à celle qui lui était applicable lors de son adhésion à l'ASL). Cette règle résulte d'une solution jurisprudentielle de la Cour de Cassation : 3ème ch. civ. 20 jiin 2001, n° 99-17.961, Colombera c/ AFUL Neuve Douane).
Sur le plan pratique cette contrainte doit se traduire par le fait qu'un accord unanime s'impose puisque, en tout état de cause, il paraît peu probable que les co-lotis qui verraient leur quote-part diminuer s'opposeraient à la modification envisagée.
03 décembre 2006
A.S.L. DISSOLUTION ET/OU RETRAIT
Question posée : Les propriétaires d'une maison incluse dans un lotissement souhaitent se retirer de l'association syndicale libre créée en 1968. Ce retrait est-il possible ?
Réponse : Dans une chronique contenue dans ce blog (catégorie : urbanisme-1er juillet 2006) j'ai fait le point sur le décret du 3 mai 2006 ; cette chronique n'a pas abordé, car là n'était pas précisément son objet, la question de la dissolution et du retrait éventuel d'un ou plusieurs co-lotis.
Les associations syndicales libres peuvent être dissoutes conformémément aux clauses contenues dans les statuts. Si les statuts ne créent aucune limitation ou aucune condition particulière à la dissolution celle-ci dépend d'une décision de l'assemblée générale à laquelle il appartiendra de définir les modalités approppriées y compris en abandonnant purement et simplement les biens lui appartenant (Cass. civ. 3ème ch. 18 juin 2003).Lorsque l'objet de l'association a disparu (par exemple à la suite de la cession des biens lui appartenant à une collectivité territoriale) celle-ci peut-être dissoute mais dans le respect des dispositions éventuelles des statuts.
Aucune disposition légale et réglementaire ne permet à un membre d'une association syndicale libre de se retirer même si l'objet est éteint et tant que l'assemblée ne s'est pas prononcée conformément aux statuts.
Cette régle s'impose donc aux A.S.L. contrairement aux associations syndicales autorisées : en effet celles-ci disposent d'un régime juridique particulier qui permet :
- le retrait d'un immeuble (dont une maison individuelle) dès lors que celui-ci n'a aucun intérêt définitif à rester dans l'association. Il peut, par exemple, s'agir d'une maison individuelle qui n'est pas ou n'est plus desservie par des équipements de la compétence de l'association. Dans une telle hypothèse à la demande du co-loti concerné, de l'association ou de l'administration l'immeuble considéré pourra être retiré du périmètre de compétence de l'A.S.A..
Néanmoins ce retrait qui vaut pour l'immeuble proprement dit n'exempte pas leur propriétaire à continuer à être redevable des éventuelles quote-part des emprunts qui auraient été contractés par l'association antérieurement à l'opération de retrait.
Le retrait ou la distraction de l'immeuble n'ont pas davantage pour effet de faire disparaître les servitudes grevant ce dernier et dont l'exercice est nécessaire aux missions de l'association syndicale autorisée (Art. 30 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004).
Références : Ordonnance n° 2004-632, 1er juillet 2004 ; décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.