04 décembre 2006
LOI ENL-VENTE IMMOBILIERE-AVANT CONTRATS
La Loi E.N.L. : les avant-contrats de vente immobilière :
Promesses de vente (unilatérales ou synallagmatiques) et contrats de réservation
Après l’examen des incidences de la loi ENL sur le statut de l copropriété des immeubles bâtis (voir le présent blog, catégorie « copropriété »), nous abordons un deuxième volet de cette loi concernant les avant-contrats; vente. Ls nouvelles dispositions d'information et de diagnostics et le nouveau contrat de vente d’immeubles à rénover feront l’objet d’ecommunications ultérieures dans la cagérogie : "droit immobilier général".
1.1. l’article L 271-1 du CCH :
Droit de rétractation issu de la loi S.R.U. : L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyait, conformément à la loi S.R.U. une faculté de rétractation à toute personne non professionnelle signataire d’un acte sous seing privé (synallagmatique, unilatéral, de réservation ou préliminaire, …) portant sur un immeuble à usage d’habitation et ayant pour objet:
- la construction et l’acquisition
- la souscription de parts de sociétés d’attribution en jouissance ou en propriété
- la vente d’immeubles à construire
- la location-vente
Eu égard à ce texte un acquéreur non professionnel concluant un acte sous-seing privé dont l’objet et la forme est défini ci-dessus avec un professionnel ou un non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept (7) jours.
L’acte considéré devant être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Cette disposition a fait l’objet de débats et d’un apport doctrinal du ministre compétent (R.M. JOAN Q, 5 oct. 2004, p. 7789) desquels il ressortait que la remise pouvait se concevoir dès lors qu’elle émanait d’un notaire et en tout cas pas de la part de l’agent immobilier qui a procédé à la transaction.
Ont été admis comme modes de notification admissibles l’envoi par« chronopost », la remise par un huissier (RM. supra) mais non par courrier électronique ou encore par télécopie.
Le délai de 7 jours dont dispose l’acquéreur est à calculer à partir du lendemain de la première présentation de la notification (avis nuancés d’appuyant sur l’article 642 du NCPC : notam. Le Masson, Administrer avr. 2001.39 ; Perinet-Marquet, JCP N 2001.59)
Pour de plus amples commentaires Sur le champ d’application de l’article L 271-1 régime loi SRU : Code de la construction et de l’habitation Dalloz 2006, commentaires pp. 199 à 202
Droit de réflexion : Lorsque l’un des actes précisés au paragraphe précédent était conclu en la forme authentique le candidat acquéreur disposait d’un délai de réflexion de 7 jours après notification dans les conditions fixées pour le droit de rétractation envisagé précédemment.
La loi E.N.L. a apporté quelques modifications et précisions qui sont entrées en vigueur le 17 juillet 2006 et que nous résumons ci-après :
1.2. Les modifications apportées à l’article L 271-1 par la loi ENL
Droit de rétractation et de réflexion
Le législateur a unifié le droit de rétractation en l’élargissant aux avant-contrats authentiques. Ainsi, à compter du 17 juillet 2006 le mécanisme de notification des avant-contrats et la nature du droit dont dispose le candidat acquéreur est identique que l’on soit en présence d’un avant-contrat sous seing privé ou authentique.
Ce n’est pas pour autant que le droit de réflexion a totalement disparu : il est maintenu lorsqu’une opération de la nature de celles qui ont été visées précédemment n’est pas précédée d’un avant-contrat.
Dans ce cas, dont il faut reconnaître qu’il est plutôt exceptionnel, un délai de réflexion de 7 jours est ouvert à l’acquéreur ce qui, sur le plan pratique, se traduit par une interdiction de signature de l’acte authentique avant l’écoulement de ce délai.
Notification de l’acte
Comme nous l’avons vu précédemment l’acte considéré doit être notifié à l’acquéreur de sortes que celui-ci puisse faire jouer son droit de rétractation. Nous avons vu également que la discussion était ouverte s’agissant de la remise de l’acte en dehors de la compétence unanimement reconnue au notaire.
La loi E.N.L. (Art. 96) a précisé que la notification pourra également s’effectuer sous forme de remise au bénéficiaire du droit de rétractation par un professionnel (en l’occurrence un agent immobilier) qui a reçu mandat pour prêter son concours à la vente. La mise en œuvre de cette solution est toutefois différée puisque le texte précise que les modalités de l’attestation de la remise seront fixées par décret.
Le point de départ du délai de 7 jours est le lendemain de la remise ainsi effectuée.
.